Kostenfalle Spekulationssteuer

veröffentlicht am: 01.06.2016



In Deutschland erzielen Immobilien im Moment schwindelerregende Summen. Dieser Umstand verführt so manchen Immobilienbesitzer dazu mit dem Gedanken zu spielen seine Immobilie zu verkaufen. Das kann allerdings mit gewissen Risiken verbunden sein. Ungeachtet der Summe, die jemand bereit ist zu bezahlen, sollten Immobilienbesitzer nicht vorschnell handeln. Hier einige Punkte auf die Sie achten sollten.

Kostenfalle Spekulationssteuer

Dieser Tage ist es nicht ungewöhnlich, dass eine Immobilie innerhalb von nur wenigen Jahren beachtlich an Wert  gewinnt.  Der Verkäufer sollte sich allerdings im wahrsten Sinne nicht zu früh über seinen Gewinn freuen. Dieser ist nämlich mit dem persönlichen Steuersatz, als „Spekulationssteuer“, zu versteuern. Das Finanzamt bekommt also im schlimmsten Fall knapp die Hälfte dieses Gewinns.

Entgehen kann man dieser Steuer nur, wenn die Immobilie entweder erst 10 Jahre nach dem Erwerb verkauft wird oder in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt wurde. Der Verkäufer kann allerdings, die beim Erwerb  angefallenen Nebenkosten, wie Notar- und Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Grundbucheintrag und evtl. angefallene Kosten für Werbung oder Anzeigenschaltung mit dem Verkaufsgewinn verrechnen und so den steuerpflichtigen Teil des Verkaufserlöses drücken.

ACHTUNG! Den Verkauf und den damit zusammenhängenden Erlös sollte man übrigens auf gar keinen Fall in der Steuererklärung verschweigen, da das Finanzamt vom Notar über den Verkauf einer Immobilie informiert wird.

Der Käufer kann nicht zahlen

Bei der Veräußerung einer Immobilie geht es um viel Geld. Man sollte sich hier niemals nur auf mündliche Zusagen verlassen. Gerade, wenn der Verkaufserlös  dem Kauf einer neuen Immobilie dienen soll muss man sich auf den Erhalt des verhandelten Betrages verlassen können. Daher ist es ratsam die Bonität des Käufers zu prüfen. Eine Finanzierungszusage seiner Bank sollten Sie sich noch vor dem  Notartermin vom Institut schriftlich bestätigen lassen. Laut Gesetz haften grundsätzlich Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Steuerschuld, daher sollten Sie zudem sicherstellen, dass ein Interessent auch die Erwerbsnebenkosten tragen kann. Zahlt der Käufer nicht, kann nämlich im schlimmsten Fall tatsächlich der Verkäufer auf diesen Kosten sitzen bleiben.

 Gewährleistung und Mängel

Zu einer unangenehmen Überraschung kann es durch  Kosten für eine nachträgliche Mängelbeseitigung kommen. Als Verkäufer sollten Sie daher unbedingt die Gewährleistung im Kaufvertrag ausschießen. Bekannte Mängel dürfen natürlich nicht verschwiegen werden, sonst können Verkäufer noch drei Jahre nach der Veräußerung zur Verantwortung gezogen werden. Um den Vorwurf einer arglistigen Täuschung zu vermeiden müssen außerdem  alle Fragen zu Schäden oder Umbauten vollständig vom Verkäufer beantwortet werden.

Bei Eigentumswohnungen geben die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung einen guten Überblick und müssen dem Käufer ausgehändigt werden. Kenntnisse über einen langfristigen Investitionsplan der Hausverwaltung für etwaige Renovierungsmaßnahmen müssen offengelegt werden.

Zu den offenbarungspflichtigen Mängeln gehören unter anderem auch undichte Stellen am Dach, Schäden an der Heizungsanlage, ein früherer Hausschwammbefall, Fehler bei der Baugenehmigung oder im Grundbuch eingetragene Rechter Dritter. Diese Mängel sollten grundsätzlich schriftlich im Kaufvertrag aufgenommen werden, um vor Gericht  nachweisen zu können, dass der Käufer darüber informiert war.

 Vollständige Unterlagen

Ohne folgende Dokumente kann man nicht verkaufen:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug/Lageplan
  • Baupläne
  • Berechnung der Wohnfläche von Architekten
  • Kubaturberechnung (Raumvolumen)
  • Baubeschreibung
  • Sanierungsnachweise
  • Nachweis Baurecht
  • Energieausweis
  • Bei Eigentumswohnungen:

Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und kostspielige Überraschungen zu vermeiden ziehen Sie im Zweifel lieber einen Experten zu Rate.

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